Bauland bleibt größtes Hemmnis für den (bezahlbaren) Wohnungsbau
Bereits seit einiger Zeit schwingt sich der deutsche Immobilienmarkt Jahr für Jahr zu neuen Höhen auf. Auch im vergangenen Jahr wurde mit Verkäufen im Wert von rund 239,7 Mrd. Euro wieder ein neues Allzeithoch erreicht. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor. Der weit überwiegende Teil des Umsatzes – rund 170,8 Mrd. Euro – entfiel wie schon in den Jahren zuvor auf das Wohnsegment, also Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Eigenheime und Wohnbauland.
Treibende Kraft hinter den steigenden Umsätzen bleibt die anhaltende Preisdynamik. Diese betrifft alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes, ist derzeit aber am stärksten ausgeprägt im Bereich der Wohnbaugrundstücke. In 2017 verteuerte sich der Quadratmeter baureifes Wohnbauland im bundesweiten Schnitt um 11 %, in stark nachgefragten und vom Zuzug betroffenen Regionen zogen die Preise teilweise noch wesentlich stärker an. Sowohl vom Preisniveau als auch der Preisdynamik her heben sich die Top7-Städte weiterhin deutlich von den übrigen Stadt- und Landkreisen Deutschlands ab – mit der Ausnahme einiger Kreise im Umland Münchens und Frankfurts. Besonders groß ist in den sieben größten deutschen Städten die Nachfrage nach Geschosswohnungen (speziell Mietwohnungen), entsprechende Bauflächen sind jedoch äußerst knapp. Dementsprechend gab es im Teilsegment des Baulands für den Geschosswohnungsbau in allen sieben Top-Städten in 2017 Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. In München beispielsweise erhöhte sich der durchschnittliche Transaktionspreis um 71 % auf 3.500 Euro/m2. Die erhebliche Steigerung geht unter anderem zurück auf einige extrem hochpreisige Verkäufe in den Münchner Bezirken Maxvorstadt, Au-Haidhausen und Sendlingen. Ohne die Innenstadtlagen erhöhten sich die Preise für Bauland für den Geschosswohnungsbau in der bayrischen Landeshauptstadt immerhin noch um 19 % in durchschnittlichen und guten Wohnlagen und um 35 % in guten zentralen Lagen.
Ausdruck der vorherrschenden und sich verschärfenden Flächenknappheit ist das geringe Transaktionsaufkommen im Bereich des Baulands. Bundesweit ist die Zahl der Wohnbaulandverkäufe in 2017 das zweite Jahr in Folge um 1 % zurückgegangen – am Jahresende standen rund 103.900 Transaktionen zu Buche. Im Langfristvergleich ist das ein äußerst geringes Niveau, noch in den Neunzigerjahren wurden jährlich im Schnitt rund 180.000 Wohnbaulandverkäufe registriert, zu Beginn der Nullerjahre waren es durchschnittlich 140.000 Verkäufe pro Jahr. Angesichts der großen Wohnungsnachfrage ist es ist überaus bedenklich, dass sich die Wohnbaulandverkäufe seit Jahren um die Marke von 100.000 Kauffällen bewegen. Eine zügige nachfragegerechte Ausweitung des Wohnungsangebots wird somit verhindert und das Ziel von 1,5 Mio. neuen Wohnungen in dieser Legislaturperiode aller Voraussicht verfehlt werden.
Darüber hinaus wird insbesondere die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum durch die hohen Grundstückspreise in zunehmendem Maße erschwert. Es ist daher zu begrüßen, dass der Bund – wie auf dem Wohngipfel in der vergangenen Woche beschlossen – nun über seine Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) bundeseigene Grundstücke zu vergünstigten Konditionen für den Wohnungsbau bereitstellen will. Der BImA gehören bundesweit über 25.700 unbebaute Flurstücke, 971 davon in den sieben größten deutschen Städten. Angesichts der angespannten Lage an den Wohnungsmärkten handelt es sich bei der geplanten Maßnahme jedoch um einen längst überfälligen Schritt, bislang verkaufte die BImA ihre Flächen zum Höchstpreis. Um nachhaltig Spannung aus den Märkten zu nehmen müssen jedoch auch Länder und Kommunen ihre Maßnahmen zur Baulandmobilisierung intensivieren.
