GEWOS / Wohnungsmärkte in touristischen Gemeinden

Während der Corona-Pandemie erleben viele deutsche Urlaubsregionen eine wechselhafte Entwicklung. Obwohl der Lockdown den Tourismus überall in Deutschland hart trifft und viele touristische Angebote geschlossen sind, drängen die Deutschen in die heimischen Ferienziele. Waren im Sommer überwiegend die Küsten und Badeseen überfüllt, waren nun Anfang Januar die Wintersportgebiete überlaufen.

Bereits vor dem Einsetzen der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Hemmnissen für Auslands- und Flugreisen haben touristische Ziele in Deutschland an Attraktivität gewonnen. Von 2010 bis 2018 stieg die Anzahl der Übernachtungen in Deutschland in Beherbergungsbetrieben ab zehn Betten von 380 Mio. auf 478 Mio. um 26 % (Destatis 2020). Zugleich wurden, bedingt durch das niedrige Zinsniveau im Nachgang der Finanzkrise von 2008, Ferienimmobilien zu einer beliebten Anlageform. Auch Privatpersonen leisteten sich zunehmend eine Ferienwohnung oder einen Zweitwohnsitz an der See oder in den Bergen.

Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen trifft in den meist kleinen touristischen Gemeinden auf ein geringes Wohnungsangebot und sorgt somit für eine deutliche Anspannung der Wohnungsmärkte. Die Auswertung der Angebotsmieten und -kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser aus dem Bestand in den jeweils drei meistbesuchten Urlaubsorten in den Bundesländern an Nord- und Ostsee (Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein) sowie in den Alpen (Bayern)[1] zeigt dies sehr deutlich. Untersucht wurden Daten des Immobilienportals ImmobilienScout24 für das Jahr 2019. Also noch ohne den Einfluss der Corona-Krise.

Eigenheime erreichten in den untersuchten touristischen Gemeinden Angebotskaufpreise von 610.000 € und damit mehr als dem Zweieinhalbfachen der Durchschnittspreise der Landkreise, denen sie angehören (230.000 €). In einzelnen Gemeinden wie Garmisch-Partenkirchen oder Sankt Peter-Ording lagen die Durchschnittspreise für Eigenheime in diesem Jahr höher als in Großstädten wie Berlin oder Hamburg. Auch die inserierten Angebotsmieten konnten in den untersuchten touristischen Gemeinden mit 9,50 €/m² im Mittel einen Zuschlag von über 40 % gegenüber den Mittelwerten der zugehörigen Landkreise von 6,70 €/m² verzeichnen. Diese Auswertung zeigt: Die Wohnungsmarktgeschehen in den touristischen Gemeinden hat sich von den regionalen Preisniveaus entkoppelt. Mit erheblichen Folgen für die betroffenen Gemeinden.

Eigene Darstellung, Datenquelle: ImmobilienScout24

Die hohen Miet- und Kaufpreise führen de facto zu einer Verknappung des Wohnraums für Einheimische und Arbeitskräfte, da diese finanziell nicht mit touristischen Nutzungen konkurrieren können. Für die Bevölkerung, die lokale Wirtschaft sowie die kommunale Verwaltung und Politik ergeben sich aus dieser Wohnungsmarktsituation verschiedene Herausforderungen, die weit über die Fragen nach bezahlbarem Wohnraum hinausgehen.

Arbeitskräftemangel im Tourismus, da sich Angestellte in Gastronomie und Hotellerie die hohen Mieten nicht mehr leisten können
Angebotsengpässe in der Daseinsvorsorge (z. B. Ärzte, Pflegeeinrichtungen, Kitas oder Schulen), da Touristen und Zweitwohnungsnutzer in Bedarfsplanung dieser Einrichtungen kaum berücksichtigt werden und auch hier Arbeitskräftemangel herrscht
Verkümmerung sozialer Netze und Aktivitäten, da immer weniger Dauerbewohner vorhanden sind, die soziale und ehrenamtliche Tätigkeiten (z. B. Freiwillige Feuerwehr oder Sportverein) wahrnehmen
Verödung der Gemeinden durch hohe Leerstände außerhalb der Urlaubssaison
Verkehre durch von außen einpendelnde Arbeitskräfte belasten die durch Urlaubsgäste ohnehin stark in Anspruch genommenen Zufahrtsstraßen zusätzlich

Die Kommunen stehen vor einem Dilemma. Einerseits müssen sie ausreichenden Dauerwohnraum für die einheimische Bevölkerung und die dringend benötigten Arbeitskräfte erhalten und andererseits dürfen sie den Tourismus nicht zu sehr beeinträchtigen. An diesem Wirtschaftszweig hängt schließlich der Wohlstand dieser Kommunen und ihrer Bewohner. Zu diesem schwierigen Abwägungsprozess kommt der bislang kaum ausreichende Pool an Steuerungsinstrumenten, um Dauerwohnraum zu sichern und touristische Wohnnutzungen zu regulieren. Neben der Einführung von Zweitwohnsitzsteuern stehen für bereits bestehende Wohngebieten vor allem folgende planerische Möglichkeiten zur Verfügung:

Fremdenverkehrssatzungen (§ 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB)
Sondergebiete „Dauerwohnen und Tourismusbeherbergung“ (§ 11 Abs. 2 BauGB)
Zweckentfremdungsverbote für Wohnungen (soweit von den jeweiligen Bundesländern erlassen)

Allerdings ist die Einhaltung der Vorgaben einzelner Instrumente kaum zu kontrollieren, etwa ob eine Wohnung tatsächlich als Hauptwohnung, Zweitwohnung oder Ferienwohnung genutzt wird. Zudem ist aufgrund des Bestandsschutzes die Rückabwicklung einer in eine Ferien- oder Zweitwohnung umgenutzte Wohnung gegen den Willen des Eigentümers gegenwärtig nicht möglich.

Für die Kommunen bleibt häufig genug nur der Weg über die Ausweisung von neuen Wohnungsbaugebieten, um neuen (Dauer-)Wohnraum zu schaffen. Dabei besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, mit Quoten Wohnraum gezielt für die einheimische Bevölkerung, Arbeitskräfte oder Geringverdiener zu schaffen. Allerdings nimmt der Flächenverbrauch durch diese Maßnahmen zu, was gerade in touristisch attraktiven Regionen häufig zu Konflikten mit dem Natur- und Landschaftsschutz führt.