In einer Doppelstudie konnte GEWOS zeigen, dass in der Stadt Konstanz deutlich mehr Wohnungen errichtet werden konnten, als man sich zum Ziel gesetzt hatte. Dieses „Mehr“ an Wohnungen wird aber auch dringend benötigt, wie die neuen Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognosen zeigen. Die Sickerstudie macht deutlich, dass die positiven Versorgungseffekte (Sickereffekte) des Neubaus durch die gestiegenen Mieten und Kaufpreise überlagert wurden. Der Wohnungsneubau konnte „schlimmere“ Folgen für die Wohnungsversorgung verhindern, das Wohnungsproblem aber noch nicht lösen.
Die Stadt Konstanz hat mit einem umfangreichen Programm zum Wohnungsneubau auf die ansteigenden Bevölkerungszahlen und die stark zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes reagiert. GEWOS wurde von der Stadt Konstanz mit einer Doppelstudie zur Analyse des Umfangs und der Auswirkungen dieses Neubauprogramms beauftragt. Die Studie kommt zu folgenden Ergebnissen:
Monitoring des Wohnungsneubaus
Im Rahmen des Monitorings wurde überprüft, ob die Ziele, die sich die Stadt in Bezug auf die Quantität und die Qualität des Neubaus gesetzt hat, im Zeitraum zwischen 2011 und 2016 erreicht wurden.
Der Wohnungsneubau liegt mit 2.410 fertiggestellten Einheiten 12 Prozent über der Zielvorgabe von 2.150 Wohnungen im Untersuchungszeitraum. 64 Prozent der Neubauwohnungen sind Mietwohnungen, 19 Prozent selbstgenutztes Eigentum und die übrigen 17 Prozent liegen in neu errichteten Studentenwohnheimen. Der Anteil an öffentlich geförderten Wohneinheiten im Neubau beträgt 22 Prozent.
Im Durchschnitt liegt die freifinanzierte Nettokaltmiete im Neubau bei 11,40 €/m². Die Quadratmeterpreise für Wohneigentum liegen im Neubau bei knapp 4.000 € für Eigenheime und über 4.500 € für Eigentumswohnungen. Die Zielvorgaben für die Miet- und Kaufpreise konnten nicht vollständig umgesetzt werden. Im Mietsegment konnte, aufgrund des Anteils an preisgebundenen Wohnungen, auch Wohnraum im unteren Preissegment errichtet werden, vor allem im Eigentumssegment liegen die Preise dagegen deutlich über dem ursprünglich anvisierten Niveau.
Überprüfung der Sickereffekte durch den Wohnungsneubau
In der Studie zu den Sickereffekten wurden die sich aus dem Wohnungsneubau ergebenden Versorgungseffekte für den gesamten Wohnungsmarkt der Stadt untersucht.
Im Durchschnitt sind die Haushalte, die in einen Neubau gezogen sind, größer, jünger und wohlhabender als in der übrigen Stadt Konstanz. Vor allem Familien mit Kindern profitieren vom hohen Anteil großer Wohnungen im neu geschaffenen Wohnungsangebot. Alleinlebende und Seniorenhaushalte sind im Vergleich zur Gesamtstadt unterrepräsentiert.
Die Neubaubezieher kommen zu 60 Prozent aus der Stadt Konstanz. Die einheimischen Haushalte sind vor allem in Wohneigentum und in geförderte Mietwohnungen gezogen. Freifinanzierte Mietwohnungen sind bei Haushalten beliebt, die von außerhalb der Stadt zuziehen.
Durch den Umzug sind die Wohnkosten für die Neubaubezieher gestiegen (bei Mieterhaushalten um über 33 Prozent). Zugleich hat sich die Wohnsituation für 84 Prozent der Haushalte verbessert.
Die Haushalte, die in die freigezogenen Bestandswohnungen der Neubaubezieher nachgezogen sind, sind jünger, kleiner (deutlich mehr Singles) und verdienen weniger als die Neubauhaushalte. Familien kommen kaum vor, große Wohnungen werden von Wohngemeinschaften (v. a. Studenten) bezogen. Die Nettokaltmiete pro m² liegt mit 11,50 € für die Nachfolgehaushalte auf einem ähnlich hohen Niveau wie für die Neubauhaushalte.
Durch die Studie sind Sickereffekte auf dem Wohnungsmarkt in Konstanz nachweisbar. Pro 100 Wohnungen, die im Neubau errichtet werden, können 125 Haushalte ihre Wohnsituation verändern und Wohnraum freisetzen. Diese Effekte sind auf angespannten Wohnungsmärkten notwendig, um die Fluktuation zu erhöhen und Umzugsketten zu initiieren. Weitere Glieder der durch den Neubau angestoßenen Umzugsketten können diesen positiven Effekt verstärken und langfristig zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen.